マイホーム購入でかかる税金まとめ｜固定資産税・不動産取得税を事前に把握する

マイホームを本格的に検討し始めたとき、「購入価格以外にどんな費用がかかるか」を調べて驚きました。

税金だけでなく諸費用・手数料など、物件価格の5〜10%程度が追加でかかることが多い。4,500万円の物件なら、別途225〜450万円が必要になる計算です。

特に税金は、購入後に毎年・または一度だけ請求されるものがあり、把握していないと「え、こんなにかかるの」となります。我が家が調べた内容をまとめます。

購入時にかかる税金

① 不動産取得税

不動産を取得したときに一度だけかかる税金です。原則として「固定資産税評価額 × 4%」が税額になりますが、住宅用の場合は特例で3%に軽減されます。

さらに新築・中古の条件によって控除が受けられます。中古住宅の場合は、一定の要件（築年数など）を満たすと控除額が引かれるため、実際の税額は物件によってかなり差があります。

目安としては、中古物件で数万円〜数十万円程度が多いですが、固定資産税評価額が高い物件は100万円を超えることもあります。

ポイント：購入後半年〜1年後に都道府県から通知が来ます。「知らなかった」では済まないので、購入前に試算しておくことをおすすめします。

② 登録免許税

土地・建物の所有権を登記（公的に自分のものとして記録すること）するときにかかる税金です。

軽減措置は期限付きで延長されているため、最新の情報を確認してください。

③ 印紙税

売買契約書や住宅ローン契約書に貼付する収入印紙の税金です。

契約金額が1,000万円超え〜5,000万円以下の場合、売買契約書の印紙税は1万円（2027年3月末まで軽減）。少額ですが、複数の契約書に貼付するため合計で数万円になることがあります。

購入後に毎年かかる税金

④ 固定資産税

住宅を持っている限り、毎年かかる税金です。

税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%

固定資産税評価額は市場価格（売買価格）とは異なり、一般的に市場価格の6〜7割程度です。

4,000万円の物件なら、固定資産税評価額が2,400〜2,800万円程度とすると、計算上の税額は約34〜39万円になります。

ただし、実際にはほとんどの住宅でこれより大幅に低くなります。

• 小規模住宅用地の特例：土地200㎡以下の部分は評価額が1/6に軽減
• 新築住宅の軽減措置：建物部分が3〜5年間1/2に軽減

特例適用後の実態目安は、一般的な一戸建て・中古マンションで年間10〜20万円程度です。購入時は現行の税額を売主に直接確認するのが確実です。

中古住宅の場合：新築時の軽減措置が終了しているケースがあるため、現状の税額を売主に確認することが重要です。

⑤ 都市計画税

市街化区域内の土地・建物にかかる税金で、固定資産税と合わせて請求されます。

税額 = 固定資産税評価額 × 最大0.3%

固定資産税と合わせて年に数十万円単位になることがあります。

住宅ローン控除（減税）も確認する

税金が増える話ばかりしましたが、住宅購入には大きな税制優遇もあります。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、毎年の住宅ローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です。

例えばローン残高4,000万円の場合、年間28万円が税金から引かれます。これが最長13年間続くため、総額では数百万円になります。

ただし条件があります（床面積・取得時期・所得上限など）。購入前にファイナンシャルプランナーや住宅メーカーの担当者に試算してもらうことをおすすめします。

購入前に「実質的な総費用」を計算する

住宅の実質的な購入コストは「物件価格」だけではありません。

4,500万円の物件であれば、諸費用が225〜450万円追加でかかる想定が必要です。

購入後も固定資産税・都市計画税が毎年続くため、「返済できる住宅ローンの金額」だけでなく「維持にかかるランニングコスト」まで含めて計画することが大切です。

まとめ｜税金は「後から調べて驚く」を防ぐ

住宅購入の税金は複雑で、特例や軽減措置が多く、物件によって大きく変わります。

でも、事前に「こういう税金がかかる」という全体像を把握しておくだけで、後から驚くことは減ります。

我が家はファイナンシャルプランナーに相談しながら、具体的な物件ベースで試算してもらうつもりです。購入の意思決定をする前に、税金込みの総コストを把握することを強くおすすめします。住宅ローン申込の具体的な手順は住宅ローン事前審査を4行同時に申し込んだ実体験で詳しく解説しています。税金・諸費用を含めた頭金の考え方については頭金は物件の20%入れるべきか？フルローンとの比較も参考にしてみてください。