戸建ての維持費を年30万円で試算した理由｜固定資産税を含めると年間いくら？
一戸建ての維持費は年間いくらか。我が家は賃貸と購入の試算で、保険・日常の維持・大規模修繕の積立を分けて年30万円と置きました。固定資産税を足すと年42万円、30年で1,260万円です。内訳の置き方と、これが仮置きでしかない理由を書きます。
目次
家を買うといくらかかるのか。我が家が試算していたとき、一番あやふやだったのは物件価格でもローン金利でもありませんでした。買った後にかかり続けるお金です。
我が家は最終的に、維持費を年30万円と置きました。固定資産税は別枠で年12万円です。この記事は「年30万円が正解です」という話ではありません。なぜその数字を置いたのか、その置き方の記録です。
先に結論
- 我が家は維持費を保険・日常の維持・修繕積立に分けて年30万円と置いた
- 固定資産税は別枠で年12万円。30年に伸ばすと合計1,260万円になる
- ただしこれは仮置き。我が家は持ち家を経験していない
ローンの返済額だけ見ていると、この費目はまるごと抜け落ちます。
ローンの返済額だけ見て、維持費を忘れそうになった
まず、なぜこの費目に向き合うことになったのかを書きます。
我が家が試算で一番読めなかったのが、この費目だった
我が家は賃貸と購入を30年で比べる試算を作りました。
物件価格は提示されている数字です。ローンの返済額も、金利と期間を決めれば計算できます。ところが維持費だけは、誰も金額を教えてくれませんでした。物件の資料にも、ローンの説明にも出てきません。
一番読めない費目なのに、期間が長いので総額は大きくなる。ここをざっくり置いたまま比較しても意味がない、と考えました。
賃貸では大家さんが払っている費用が、持ち家では全部自分に乗る
もう1つ、構造の話があります。
いま賃貸に住んでいると、給湯器が壊れても大家さんが直します。外壁の塗り替えも、固定資産税も、住んでいる側は払いません。家賃に含まれてはいますが、支出として自分の家計に立つことはないわけです。
家を買うと、この費用が全部こちらに乗ります。金利のように相場で動く変数ではなく、買った時点で確定する構造の差です。だからこそ、最初から数えておく必要がありました。
さぼこローンさえ払えれば住めるんじゃないの？って思ってた。
サボテン返済が終わっても、維持費と税金は続くんだ。そこが賃貸と一番違うところだと思う。
我が家が置いた年間の内訳｜30万円＋固定資産税
ここから具体的な数字です。我が家は維持費を1つの金額で置かず、4つに分けました。
分けた理由は単純で、一括で「だいたい年◯万円」と置くと、何が抜けているか自分でも分からなくなるからです。
火災・地震保険：年5万円
1つ目は保険です。年5万円を置きました。
賃貸でも火災保険には入りますが、持ち家では建物そのものが対象になります。地震保険を付けるかどうかでも金額は変わります。ここは購入前に見積もりを取れば実額が分かる費目なので、比較的読みやすいところです。
日常の維持・設備更新（給湯器・エアコンなど）：年15万円
2つ目は、日常の維持と設備の更新で年15万円です。
給湯器、エアコン、水回りの設備。これらは壊れる前提で、いつか必ず交換の順番が回ってきます。毎年きっちり15万円出ていくわけではなく、出ない年もあれば、一気に出る年もある。その平均として置いた金額です。
積立というより「引き当て」に近い考え方をしています。
大規模修繕の積立（外壁・屋根の修繕2回＋α）：年10万円
3つ目は、大規模修繕の積立で年10万円です。
外壁と屋根の修繕を30年のあいだに2回、それに加えて予備を見込んだ形になります。マンションなら管理組合が毎月集めている費用が、戸建てでは自分で積んでおく費用になります。
集めてくれる人がいない分、忘れやすい費目でもあります。
固定資産税：年12万円（別枠で計上）
4つ目は固定資産税で、年12万円を置きました。
ここだけは維持費の30万円に含めず、別枠にしています。理由は性質が違うからです。保険や修繕は建物を保つための支出ですが、税金は持っているだけで毎年かかります。金額の決まり方も自分ではどうにもなりません。
混ぜてしまうと、削れる費目と削れない費目の区別がつかなくなる。だから分けました。
30年でいくらになるか
年単位だと小さく見えるので、期間を伸ばしてみます。
内訳30万円×30年で900万円、固定資産税を足すと1,260万円
維持費の年30万円を30年続けると、900万円になります。
ここに固定資産税を足します。年12万円を30年で360万円。合計すると1,260万円です。
| 費目 | 年 | 30年 |
|---|---|---|
| 火災・地震保険 | 5万円 | 150万円 |
| 日常の維持・設備更新 | 15万円 | 450万円 |
| 大規模修繕の積立 | 10万円 | 300万円 |
| 維持費 小計 | 30万円 | 900万円 |
| 固定資産税 | 12万円 | 360万円 |
| 合計 | 42万円 | 1,260万円 |
単純に掛け算しただけの数字です。それでも、物件価格を語るときの単位と同じ桁になります。ローンの返済額とは別に、これだけの支出が乗る計算になりました。
この費目だけで、賃貸との差が約300万円動いた
実際に試算を組み直したとき、この費目の効き方に驚きました。
最初の試算では、維持費を一括で年20万円と置いていました。それを保険・日常の維持・大規模修繕に分けて年30万円に積み直したところ、賃貸との差が約300万円広がりました。
置き方を変えただけで、結論の見え方が変わったということです。試算の全体（賃貸4,200万円・購入5,540万円・差1,340万円）は賃貸と購入、30年でいくら違う？｜金利1.5%・修繕込みで組み直した我が家の試算に置いています。
さぼこ年10万円の差なのに、そんなに変わるんだ。
サボテン30年分だからね。小さい金額ほど、期間で効いてくると思った。
この数字は「仮置き」で、実測ではない
ここが、この記事で一番書いておきたいところです。
我が家は持ち家を経験していない。だから幅を持って見てほしい
正直に書きます。我が家は家を買っていません。
だから上の数字は、実際に払った金額ではありません。給湯器を何年で交換したとか、外壁の見積もりがいくらだったとか、そういう実測は1つも持っていません。試算のために置いた仮定です。
年30万円が妥当かどうかも、我が家には検証できません。多すぎるかもしれないし、足りないかもしれない。幅のある数字として見てください。
築年数・地域・建物で大きく変わる。自分の数字で計算し直せる
そもそも、この費目に共通の正解はないと思っています。
固定資産税は土地と建物の評価で決まるので、地域によって変わります。修繕費は建物の構造や外壁の材質で変わります。設備の交換時期も、使い方次第です。他人の数字をそのまま持ってきても、自分の家には当てはまりません。
そこで、賃貸と購入の試算にはシミュレーターを置いてあります。保険・維持・修繕・固定資産税をそれぞれ動かせるので、見積もりが取れている項目は実額に、まだの項目は幅を変えて試せます。我が家の数字を初期値にしてあるので、そこから書き換えてみてください。
まとめ｜維持費は「買った後に備える保有コスト」
整理します。
我が家は戸建ての維持費を、火災・地震保険に年5万円、日常の維持と設備更新に年15万円、大規模修繕の積立に年10万円、合わせて年30万円と置きました。固定資産税は性質が違うので別枠で年12万円です。30年に伸ばすと、維持費900万円と税金360万円で合計1,260万円になります。
一括で「年20万円くらい」と置いていた頃には見えていなかった負担でした。置き方を変えただけで、賃貸との差が約300万円動いています。
ただし、これは仮置きです。我が家は買っていないので実測を持っていません。この記事から持ち帰ってほしいのは金額そのものではなく、ローン返済額の外側に、こういう費目が並んでいるという見取り図の方です。
家を買わないと決めた我が家がいま何をしているかは、20年後に6,000万円の家を現金一括で買う計画に書いています。